一個創(chuàng)意旅游綜合體(CTC)項目的成功，必然分不開各類子項目的健康運營和持續(xù)盈利。然而，又因為各子項目性質(zhì)差別較大，項目運營特點差別較大，因此也對運營主體的操作能力提出了較大挑戰(zhàn)。下面將分別按項目性質(zhì)差異，對旅游綜合體中的酒店、商鋪及文化設(shè)施類物業(yè)的運營模式進(jìn)行解構(gòu)，以供借鑒。
    一、酒店物業(yè)運營
    酒店是創(chuàng)意旅游綜合體(CTC)項目中必不可少的一項，從項目前期開發(fā)到后期項目營銷，酒店都占據(jù)了相當(dāng)重要的地位。隨著國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展，中國也逐漸成為全球酒店業(yè)聚焦的核心市場，越來越多的本土地產(chǎn)商及投資商開始頻繁與國際酒店管理公司進(jìn)行合作。這些合作大部分是酒店管理公司進(jìn)行管理輸出，也有一些合作直接涉及到參股與合資。
    （一）委托管理模式
    典型代表：富力地產(chǎn)與萬豪國際集團(tuán)
    模式特點：以中高端酒店品牌為主
    委托管理模式是指酒店管理公司受業(yè)主信任委托，委派輸出的經(jīng)營管理班子全權(quán)負(fù)責(zé)酒店日常經(jīng)營管理，并獲得基本管理費與獎勵管理費的一種經(jīng)營方式。
    富力地產(chǎn)酒店戰(zhàn)略走的是典型的委托管理路線。早在2003年，富力開始與萬豪國際集團(tuán)開始接觸，并于2004年簽署了第一個合作項目——珠江新城的廣州富力麗思?卡爾頓酒店。2008年3月，該酒店正式開業(yè)，同年6月，富力地產(chǎn)與萬豪國際集團(tuán)公司簽約，合作創(chuàng)建惠州富力萬麗酒店，富力地產(chǎn)因此成為國際酒店經(jīng)營界巨頭萬豪國際集團(tuán)在中國的最大合作伙伴。除萬豪國際集團(tuán)之外，富力地產(chǎn)還根據(jù)全國各項目區(qū)位及市場定位的差異，分別與洲際酒店集團(tuán)、君悅酒店集團(tuán)簽署了不同類型酒店的合作協(xié)議，這些合作中，富力地產(chǎn)都是作為酒店的業(yè)主對酒店管理進(jìn)行委托，并未直接參與管理，合作雙方合同的年限約20年。由于酒店建設(shè)前期投入大，回報期漫長，這種合作方式在短期內(nèi)無法為富力地產(chǎn)貢獻(xiàn)多少利潤，但是這些酒店位置優(yōu)越，只要在酒店建造過程中對質(zhì)量、成本方面進(jìn)行合理控制，長期來看，前景樂觀。
    （二）特許經(jīng)營模式
    典型代表：宜必思、洲際快捷酒店
    模式特點：以經(jīng)濟(jì)型酒店品牌為主
    特許經(jīng)營是指特許經(jīng)營權(quán)擁有者，即酒店管理公司，以合同約定的形式允許被特許經(jīng)營者有償使用其名稱、標(biāo)志、專有技術(shù)、產(chǎn)品及運作管理經(jīng)驗等從事酒店經(jīng)營活動的商業(yè)經(jīng)營模式。特許經(jīng)營的合作方式下，酒店管理公司只為酒店業(yè)主提供必要的支持體系以及運營管理服務(wù)。
    在美國，酒店特許經(jīng)營模式已經(jīng)發(fā)展得非常成熟，大部分業(yè)主更希望采用特許經(jīng)營的模式。而中國業(yè)主由于缺乏管理經(jīng)驗，更加希望酒店由酒店集團(tuán)來管理，不過隨著中國酒店業(yè)的不斷成熟，特許經(jīng)營模式也得到了比較好的發(fā)展時機(jī)。2008年前后，借助北京奧運的影響，一批國際酒店品牌開始將特許經(jīng)營模式運用到中國市場的拓展中。其中的典型代表有洲際集團(tuán)旗下的假日快捷和法國雅高酒店集團(tuán)旗下的宜必思。這種模式目前主要適用于經(jīng)濟(jì)中心城市，酒店集團(tuán)在選擇合作伙伴時也會優(yōu)先考慮擁有多家酒店物業(yè)且資金實力雄厚的開發(fā)商或投資商。
    （三）自主經(jīng)營模式
    典型代表：悅榕莊
    模式特點：具有濃郁地方特色的高端度假型酒店品牌
    新加坡悅榕(banyan tree)酒店度假村集團(tuán)的經(jīng)營理念是希望提供一個能夠讓人完全放松身心的空間，該集團(tuán)的營業(yè)項目包括酒店投資、酒店公寓銷售、酒店管理合約、SPA經(jīng)營、藝品店、產(chǎn)業(yè)銷售、設(shè)計費及其他項目(包括設(shè)計及專案管理、高爾夫球場經(jīng)營) 等等 ，其主營業(yè)務(wù)為度假村及酒店的管理、開發(fā)及投資。
    以位于云南香格里拉的仁安悅榕莊為例，為了使悅榕文化融入當(dāng)?shù)丨h(huán)境，酒店親自在附近一帶挑選購買了100 多年之久的藏式農(nóng)舍，經(jīng)過巧妙的拆遷改建，在仁安河谷新址以原木打樁而成。這種精妙扎實的建筑模式既無需使用新的木材，又很傳神地延續(xù)了藏式設(shè)計的古樸味道，原來的藏式小屋被改遷后，在Villa 的大門口還被貼上原來屋主的名字，并以此來給每個房間命名。

● Banyan Tree運作流程：

• 定位：營造美好浪漫的度假氣氛（Romantic of Travel），吸引世界頂級度假散客。
• 設(shè)計：富有藝術(shù)性的豪華，成本卻不高。
• 服務(wù)：SPA、特色餐廳、Gallery、City Club等。
• 選址：擁有系統(tǒng)而豐富的選址條規(guī)，包括世界頂級度假地(吸引全球客源)、擁有機(jī)場和公路等立體交通網(wǎng)絡(luò)、生地與熟地的考慮等。
• 建設(shè)：充分利用當(dāng)?shù)刭Y源及特色，極大降低建設(shè)成本。
• 營銷：花在推廣上的費用很少，頻繁獲獎是一種營銷手段，產(chǎn)品和服務(wù)贏得聲譽(yù)，回頭客很多(10%-20%的客人在1年內(nèi)選擇再次入住Banyan Tree)。

● 收益增值：

• 土地增值：品牌帶動地價快速增值。
• 經(jīng)營收益：高房價及不低的入住率保證經(jīng)營業(yè)績優(yōu)異。
• 地產(chǎn)收益：產(chǎn)權(quán)式別墅等帶來豐厚的收益（約占總收入的一半）。
• 品牌溢價：2006年評價Banyan Tree的品牌無形資產(chǎn)約為2億美元。
• 產(chǎn)業(yè)鏈增值：餐廳、City Club、SPA館、Gallery、Tour &Trek、高爾夫球場等帶來收益。

● 投資回報：

• 投資回收期不超過7年，GOP率45%～47%。

 操作手法：

——控制投資總額；
——分階段開發(fā)酒店與產(chǎn)權(quán)式別墅；
——上市公司，業(yè)務(wù)操作上也采取預(yù)付制、會員制等作為快速融資的手段。
    二、商業(yè)地產(chǎn)運營
    商業(yè)地產(chǎn)項目的成功開發(fā)，并不僅僅是一個簡單的生產(chǎn)與銷售過程，而是通過對商業(yè)物業(yè)的持有和商業(yè)運營來實現(xiàn)增值。在商業(yè)和地產(chǎn)的組合中，如果說地產(chǎn)是骨骼和肌肉，那么商業(yè)便是心臟和血液，而其開發(fā)模式就是靈魂，只有三者齊備完善，商業(yè)地產(chǎn)才能健康運轉(zhuǎn)。大連萬達(dá)、太古地產(chǎn)、SOHO中國，是北京CBD最具特色的三大地產(chǎn)企業(yè)，其在運作商業(yè)地產(chǎn)項目上分別代表了三種不同的模式。
    （一）“訂單式”開發(fā)模式：大連萬達(dá)
    其物業(yè)租售情況為大部分持有，少量售賣。持有部分保證企業(yè)能夠獲得長期穩(wěn)定租金回報，售賣部分則用以降低前期成本壓力。運營特點是先租后建，訂單開發(fā)，具有較為濃厚的模式化特點，主力店相對固定，較少考慮地區(qū)差異。
    作為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，大連萬達(dá)的“訂單式”開發(fā)模式一直是大家學(xué)習(xí)的榜樣。所謂訂單式開發(fā)，就是將后期的商鋪招商工作前置，實現(xiàn)先租后建。經(jīng)過多年成功發(fā)展，萬達(dá)與國際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，萬達(dá)廣場開到哪里，這些主力店也跟到哪里?！坝唵巍蹦Ｊ介_發(fā)至少為萬達(dá)帶來三個方面的好處：項目號召力的提升、項目商業(yè)價值的提升和投資開發(fā)風(fēng)險的減小。
    （二）“個性化”開發(fā)模式：太古地產(chǎn)
    其物業(yè)租售情況為全部自持,運營特點是擅長資本運作，賺取長期收益。根據(jù)地方特色和區(qū)位特點來做項目的規(guī)劃和設(shè)計，選取符合當(dāng)?shù)胤諊纳虡I(yè)合作伙伴。
    太古地產(chǎn)以其擁有豐富的發(fā)展歷程及管理大型商業(yè)、購物中心，以及住宅物業(yè)等經(jīng)驗而著稱。太古的開發(fā)理念向來是不照搬原有，而是要創(chuàng)造出每一個項目的個性。以太古在北京的首個項目“三里屯 Village”為例，該項目在設(shè)計規(guī)劃之初便考慮到三里屯獨特的文化氛圍，并通過建筑設(shè)計上的一些細(xì)節(jié)安排，把這種特質(zhì)自然地保留起來。可以認(rèn)為，太古地產(chǎn)不是單獨地建造一個商場，而是為消費者創(chuàng)造一種新的生活方式和理念。把他們的個人喜好和生活習(xí)性都融入到項目中，讓商場成為自己生活的一部分?！?br />     （三）“散售”模式：SOHO中國
    其物業(yè)租售情況以銷售為主，少部分持有。運營特點是占據(jù)核心城市的核心地段，依靠地段取得壟斷性溢價收益。資金回籠速度快，能最大程度提升資金使用效率。
    商鋪散賣，又稱產(chǎn)權(quán)式商鋪，即開發(fā)商將商鋪賣給小業(yè)主，然后再協(xié)助其出租招商。SOHO中國開發(fā)了北京CBD地區(qū)1/5的土地，卻幾乎從不持有物業(yè)，不僅散售，而且費盡心機(jī)地切割成小塊，以求“雜碎”的效果。SOHO中國管理層認(rèn)為，整棟出售模式，由于交易資金規(guī)模巨大，買方的決策程序通常非常慢，還要受到國家對境外資金開放程度的限制。散售模式則將銷售對象鎖定為那些有投資需求的富裕個人，并以此規(guī)避上述風(fēng)險。
    三、文化設(shè)施運營
    （一）藝術(shù)街區(qū)運營：798藝術(shù)區(qū)案例
    北京798藝術(shù)區(qū)是一個集畫廊、藝術(shù)工作室、文化公司、時尚店鋪于一體的多元文化空間，面積60多萬平方米，是一個以當(dāng)代藝術(shù)創(chuàng)作，展示和交易為特色的藝術(shù)區(qū)。為了推進(jìn)798藝術(shù)區(qū)的升級發(fā)展，2006年，朝陽區(qū)政府與七星集團(tuán)共同成立了北京798藝術(shù)區(qū)建設(shè)管理辦公室，以“協(xié)調(diào)、服務(wù)、引導(dǎo)、管理”為宗旨，為園區(qū)建設(shè)服務(wù)中心、展覽展示中心和公共服務(wù)平臺，按照“保護(hù)、開發(fā)、穩(wěn)定、發(fā)展”的指導(dǎo)方針對798藝術(shù)區(qū)的核心區(qū)域、原創(chuàng)藝術(shù)進(jìn)行有效保護(hù)，加強(qiáng)對藝術(shù)區(qū)的宣傳與推廣，進(jìn)一步吸引國內(nèi)外眾多知名的藝術(shù)家及藝術(shù)機(jī)構(gòu)，為園區(qū)內(nèi)藝術(shù)品打造展覽展示、交易拍賣的平臺。
    （二）民營博物館運營案例
    從中國第一座民營博物館——觀復(fù)古典藝術(shù)博物館出現(xiàn)開始，民營博物館已走過14年的發(fā)展歷程。十余年間，國內(nèi)民辦博物館的熱潮逐漸升溫。在資金、運營、生存、發(fā)展這些問題的求解過程中，民營博物館建立了中國式生存法則。
    1、基金會+理事制:觀復(fù)博物館開創(chuàng)中國博物館基金運營模式
    觀復(fù)博物館由著名收藏家馬未都所創(chuàng)，1996年獲政府批準(zhǔn)成立，1997年正式對外開放。2008年第一次實現(xiàn)了盈虧平衡。2010年，成立觀復(fù)文化基金會，接受社會捐贈，并由基金會統(tǒng)一管理。博物館運營資金來源主要有三部分：一是來自董事會，由為數(shù)不多的幾個成功企業(yè)家組成，每年撥一筆運營經(jīng)費；二是來自理事會，這部分人擁有榮譽(yù)頭銜，不承擔(dān)責(zé)任，對博物館進(jìn)行不定期贊助；第三，建立了博物館會員制，每年1000元的會費，享受諸多優(yōu)惠政策。此外，各展廳還接受企業(yè)捐贈。
    2、股份化經(jīng)營+社會贊助: 今日美術(shù)館以社會贊助強(qiáng)化資金鏈
    今日美術(shù)館是地產(chǎn)企業(yè)今典集團(tuán)的下屬單位，位于北京市朝陽區(qū)CBD中心百子灣路蘋果社區(qū)。為了美術(shù)館有長期的資金保證，今典集團(tuán)對美術(shù)館進(jìn)行所有權(quán)股份化改制，吸引了4-5家中國大企業(yè)參與，每家持有一定的股份，并讓這些企業(yè)作為美術(shù)館的長期贊助人，把今日美術(shù)館的產(chǎn)權(quán)社會化。博物館資金來源主要有兩方面：一是來自國家的政策扶持、稅收優(yōu)惠、不定期的專項資金(一次幾十萬元不等)；二是自于美術(shù)館自籌，包括基金會資金、社會贊助資金以及美術(shù)館的門票、會員卡收入、咖啡屋、書店以及剛剛建立的藝術(shù)禮品店等商業(yè)性收入，其中，社會贊助占據(jù)整個資金鏈中的大部分。
    3、房地產(chǎn)養(yǎng)博物館模式：中國紫檀博物館
    中國紫檀博物館是中國首家規(guī)模最大，集收藏研究、陳列展示紫檀藝術(shù)，鑒賞中國傳統(tǒng)古典家具的專題類民辦（私立）博物館，其投資運營商是香港富華國際集團(tuán)。這座占地2.5萬平方米的博物館擁有數(shù)千件紫檀藝術(shù)品，耗費2億元，博物館唯一的收入就是門票銷售和工藝品售賣，一個月收入萬余元，但是這些收入跟巨大的投資相比幾乎微不足道，而博物館得以維持的原因則是富華集團(tuán)在房地產(chǎn)、酒店、私人會所、購物中心、服務(wù)式公寓、物業(yè)管理等領(lǐng)域的豐厚利潤。